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貸款買房冷知識,知道一個你就賺了

發布于 2018-03-05  快速申請貸款

  高房價時代,貸款買房的人越來越多,房子已經從一個改善人們生活品質的商品逐漸的演變成為了一個生活的必需品。但是在2017年,買房的人想必都有個強烈的感受:從銀行貸款更加困難了。因此,為了幫助購房者順利貸款買房,今天我們就來說說關于貸款買房的4大冷知識,知道一個你就賺了!

 

  一、網簽價成交價二手房評估價各不相同

 

  網簽價、成交價(合同價)、評估價、雖然都是關于價格的標準,但是各自有著不同的職責。

  網簽價:指的是房屋在當地住建委網站上備案和公示的價格,這個價格不能低于區域的最低過戶指導價,網簽價最高可以達到合同價的90%—95%。

 

  成交價:就是買家實際支付給賣家的房屋金額,也就是購房合同中寫明的房屋價格(合同價)。

 

  二手房評估價:是指二手房交易時,銀行請評估機構評估得出的房屋價格,出于風險考慮,一般評估價格比成交價格會稍低些。評估價的高低決定購買房子的貸款額度的高低,商業貸款額度=評估價格×首付比例。

 

  過戶指導價:過戶指導價是根據房子的設計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的,是二手房交易中繳稅的基準價。

  不同區域的過戶指導價、同區域不同小區的過戶指導價、同小區不同樓層的最低過戶指導價都不一樣。

 

  過戶指導價不僅有下限,也有上限,超過上限不管交易房屋面積多大都視為普通住宅,都會多交很多稅費。


  舉個例子

 

  小張在北京看中一套房本面積60平方米、報價200萬滿五唯一的一套房子,最終成交價格為200萬(合同價),買家是全款購買的。根據國家規定,這套房子的最低繳稅和過戶價格是2萬/平(過戶指導價),最終這套房子在房屋管理局系統體現的價格是60×20000=120萬(網簽價),最終也是按照120萬的價格去交稅費,滿五年唯一的只交1%的契稅,最終契稅為120萬×1%=1.2萬。


  二、網簽時間決定是否受新政策限制


  網簽時間決定購房人是按照新政策執行還是按照舊政策執行,商業貸款和公積金貸款都是如此。


  舉個例子

 

  今年重慶住房公積金中心規定,5月9日起認房又認貸的政策,名下有一套及以上住房或者有一次及以上住房貸款記錄的,再買房都不算首套。

 

  如果小張名下有一套住房,打算用公積金再買一套房子,在5月9日前完成了網簽,因此他買的第二套房子仍然可以享受首套房的優惠。

 

  需要注意的是:

 

  對于房貸利率調整,銀行也有一個反應的過程,比如今年北京房貸利率統一到9折,大的政策已經公布了,但是各家銀行需要總行下發文件正式通知后才會按照新的政策執行,因此有的時候會出現新政前期仍有部分購房人能享受舊政策優惠的情況。

 

  三、通過縮短貸款年限的方式提前還貸需重新簽購房合同

 

  房貸提前還款主要有兩種方式:

 

  提前全部還清

  提前部分還清

 

  在一些城市房價較高,貸款額度較大,很少有人能夠一次全部還清,因此多數人都會選擇部分提前還貸。

 

  部分提前還貸又有兩種方式:

 

  縮短貸款年限,月還款額不變

  減少月還款額,貸款年限不變

 

  選擇縮短貸款年限的方式相對更能節省利息,但是弊端是提前還貸剩余部分需要重新簽訂貸款合同。


  舉個例子

 

  小張貸款100萬,已經換了30萬,還剩70萬沒還,想申請提前還貸20萬,選擇縮短貸款年限的話,在還款20萬后,剩余50萬貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同。

 

  四、父母以未成年子女名義買房受政策限制

 

  評估首套房還是二套房是以家庭為單位的,子女還未成年,作為監護人,父母和孩子屬于一個家庭,父親名下有一套房,即使用兒子的名義買房,也要算二套房。


  所以,貸款買房后,購房者必須對貸款買房有充分的了解,尤其要知道以上4大冷知識,才不會多花冤枉錢!

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